本文摘要：摘取 要 从政府监管房地产开发的角度抵达，通过对房地产开发中市场主体的不诚信不道德及原因，探寻创建完备的政府监督管理机制和信用制度，从源头上防治房地产交易中的不诚信不道德。 关键词 房地产 市场主体信用分析 房地产业作为国民的支柱产业，在我国经济建设中充分发挥着举足轻重的起到。

摘取　要　从政府监管房地产开发的角度抵达，通过对房地产开发中市场主体的不诚信不道德及原因，探寻创建完备的政府监督管理机制和信用制度，从源头上防治房地产交易中的不诚信不道德。　　关键词　房地产 市场主体信用分析　　房地产业作为国民的支柱产业，在我国经济建设中充分发挥着举足轻重的起到。

由于房地产开发市场主体———建设、设计、施工、监理单位的信用缺陷，了工程竣工验收、如期交付使用、成功办理产权，伤害了购房业主的合法权益，给房地产开发监管部门———政府职能部门带给相当大的工作量和工作难度，给政府监管明确提出很高的拒绝。随着主义市场经济体制的日益完善，拒绝政府致力于营造公平的市场竞争环境，因此，强化政府监管、创建和完备信用制度至关重要。1　房地产开发中市场主体信用缺陷的主要展现出　　为了强化对城市房地产的管理，政府职能部门在建设项期阶段实行行政许可，并负起先前监管的责任。由于行政机关实行行政许可是创建在申请人对其申请材料实质真实性负责管理的基础之上，因此，仍然对有关数据展开，如规划主管部门核准《工程规划许可证》时，仍然对建设单位上报的施工图建筑面积展开核算，使得机会主义者有空可铁环，获取欺诈数据。

而且，行政机关不存在轻审核、重管理的现象，使得建设、施工单位有机会随便更改规划指标。目前，我国房地产开发中各市场主体信用缺陷，主要反映在： 毕业论文 http://www.lw54.com 　　（1）违法建设。

反映在不按项目基本建设程序办理涉及的行政许可申请，前期申请不齐全，产生工程质量安全隐患。　　（2）前期阶段。

反映在有些建设单位虚报建筑面积，施工图实际的建筑面积小于申报《工程规划许可证》的建筑面积；办理《工程规划许可证》的图纸不是经过审查的图纸，导致两套有所不同图纸而超建的现象；绿地率约将近规划拒绝。　　（3）实行阶段。

反映在有些建设、施工单位在实行项目过程中有意无意地违背设计条件，如私自更改轴线方位、加层建设，使得实际建筑面积多达《工程规划许可证》核准的面积。　　（4）完工阶段。

反映在有些建设单位携款逃走、下落不明，建设项目无法按长时间程序办理竣工验收申请，造成购房人无法办理产权证，有些送给物业管理带给“后遗症”。2　信用缺陷原因的经济学分析 　　从经济学的角度来看，上述现象的产生与市场监管机制不完善、人的机会主义偏向和受限理性有关。　　（1）从制度经济学的角度分析信用缺陷的原因。

从制度经济学角度来看，信用缺陷的本质是经济人的机会主义不道德偏向。按照威廉姆逊的定义，机会主义偏向指人们利用不不顾一切的手段攫取自身利益的不道德偏向。

目前，政府管理不做到给机会主义者获取了不利的条件。　　房地产开发周期长、环节多，参予的市场主体多，管理部门多，由于管理部门之间缺少有机联系，而且不存在“轻审核重管理”现象，使得管理措施得到有效地实施、管理制度不完善，经常出现管理真空地带。行政管理的缺位，使市场主体的明知不道德有时会被找到，即使被查办，也只须缴纳罚款，而罚金数目相比之下高于其所取得的经济收益，起将近强有力的威慑起到。

市场主体自由选择不诚信，却得到惩罚，仍能取得额外的经济效益，解释我们目前的制度决定不利于不诚信的不道德。毕业论文 http://www.lw54.com 　　根据制度经济学，尽管房地产开发主体的机会主义不道德不有可能几乎根治，但是可以通过制度建设，依赖内部和外部两种强制力来约束市场主体的不道德，减少市场主体信守诺言和遵守允诺的可能性。

　　（2）从信息经济学的角度分析信用缺陷的原因。从信息经济学的角度来看，信息不平面是房地产开发中市场主体明知的根源。

信息不平面，使市场主体机会主义偏向以求显出，这种偏向分成事前、事后两种，事前称作逆向自由选择，事后称作道德风险。　　在前期审批阶段，非对称信息将造成市场主体的逆向自由选择。

例如在审批《建设工程规划许可证》时，建设单位告诉审核部门不核算建筑面积，出于机会主义的动机，虚报建筑面积；而建设单位在过去有虚报建筑面积的不道德，但行政管理部门回应并不知情。这主要有三方面的原因。一是房地产开发周期长，同一单位可能会有多个项目交叉运作，不存在前一个项目并未竣工验收，后一个项目又展开前期审批；二是房地产开发数量多，有些是专门为项目研发而正式成立的项目公司，行政管理部门很难辨别A公司的明知不道德否应记到B公司头上；三是有些建设审批权劳改，市、区两级审核机构无法得悉某市场主体过去否不存在明知不道德。

　　在建设阶段，非对称信息将造成市场主体的道德风险不道德，即管理部门无法监督市场主体的行动而造成的风险。管理部门管理的目标侧重于全局性，轻在培育诚信市场，对明确项目的管理大多采行抽验的方式或对违规行为的惩处。市场主体有可能利用这个管理漏洞，随便更改规划指标，给建设项目竣工验收、如期交房、产权办理等方面留给后遗症，相当严重伤害了购房业主的合法权益。毕业论文 http://www.lw54.com 　　尽管市场主体不存在机会主义偏向，有可能产生明知不道德，但市场主体自由选择长胜还是明知，是个博弈论的过程。

如果其明知的短期利益扣除小于长年利益损失，他不会自由选择明知。目前对市场主体明知不道德的惩处机制促成市场主体自由选择明知。例如超强面积建设，以厦门为事例，超建1m2，规划管理部门依据规划规章对违法建设单位展开惩处，惩处标准按违法建设部分土建工程耗资的60%即180元/ m2；土地部门拒绝建设单位补交超建部分的土地费用，房地产售价在5 000元/ m2左右，收益与费用相抵，仍有 3 000元/ m2以上的盈余，超建的效用过于大了。

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